Уведомление о начале строительства дома в Ростове-на-Дону

Нет, с 2018 года для строительства индивидуального жилого дома разрешение не требуется. Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ, достаточно подать уведомление о планируемом строительстве в администрацию вашего округа.

Уведомительный порядок применяется, если вы строите дом на землях ИЖС или ЛПХ, объект будет иметь не более трех этажей высотой до 20 метров и не предназначен для раздела на отдельные квартиры. Администрация рассматривает уведомление в течение 7 рабочих дней и направляет ответное уведомление о соответствии или несоответствии параметров вашего дома установленным требованиям.

Подача уведомления полностью бесплатна — госпошлина не взимается. Если вы получили положительный ответ от администрации, можете смело начинать строительство, которое должно быть завершено в течение 10 лет с момента подачи первого уведомления.

Уведомление необходимо подавать в администрацию того внутригородского района, где расположен ваш земельный участок.

Вы можете выбрать один из трех удобных способов подачи:

• Лично — непосредственно в администрацию вашего округа;
• Через МФЦ — в любом многофункциональном центре города;
• Онлайн — через портал Госуслуги или региональный портал госуслуг Ростовской области.

При электронной подаче ответное уведомление придет в ваш личный кабинет на портале, а при личном обращении — заказным письмом по указанному адресу. Рекомендуется использовать электронный способ для ускорения процесса и получения результата в цифровом формате.

Для подачи уведомления о планируемом строительстве вам потребуется минимальный пакет документов. Основной документ — это правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН).

Дополнительно к уведомлению прикладываются:

• Выписка из ЕГРН на земельный участок (можно получить бесплатно через Госуслуги);
• Схема планировочной организации земельного участка с указанием места размещения дома и отступов от границ (можно нарисовать самостоятельно от руки);
• Описание внешнего облика дома — сведения об этажности, площади, высоте, материале стен;
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — при наличии;
• Доверенность — если документы подает представитель.

С 1 марта 2025 года формы уведомлений были обновлены согласно Приказу Минстроя России от 26 ноября 2024 года. Все актуальные бланки можно скачать на сайте администрации или заполнить в электронном виде на Госуслугах.

Подача уведомления о планируемом строительстве абсолютно бесплатна — никакой госпошлины платить не нужно. Это одно из главных преимуществ уведомительного порядка по сравнению со старой системой разрешений.

Однако могут возникнуть расходы на подготовку сопутствующих документов:

• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — предоставляется бесплатно администрацией;
• Схема планировочной организации участка — можно составить самостоятельно бесплатно или заказать у специалистов за 5 000-10 000 рублей;
• Архитектурный эскиз или проект дома — при желании за 10 000-25 000 рублей.

Госпошлина потребуется только на финальном этапе — при регистрации права собственности на построенный дом. С 2025 года размер госпошлины для физических лиц составляет 700 рублей за регистрацию объекта на участке ИЖС или ЛПХ.

Если вы получили уведомление о несоответствии параметров дома установленным требованиям, в первую очередь внимательно изучите указанные причины отказа. Наиболее частые основания — нарушение отступов от границ участка, превышение допустимой этажности или высоты, размещение дома в охранной зоне или несоответствие вида разрешенного использования земли.

У вас есть 3 пути решения проблемы:

• Исправить параметры дома в соответствии с замечаниями и подать новое уведомление;
• Получить разрешение на отклонение от предельных параметров в администрации (если отклонения незначительные);
• Обжаловать отказ в судебном порядке, если считаете его необоснованным.

Важно не начинать строительство до получения положительного ответа, иначе дом будет признан самовольной постройкой.

В сложных ситуациях рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном и градостроительном праве, для анализа возможностей решения проблемы.

По закону администрация обязана рассмотреть ваше уведомление и направить ответ в течение 7 рабочих дней с момента получения документов. Этот срок установлен частью 7 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ и действует по всей России.

В некоторых случаях срок может быть увеличен до 20 рабочих дней — это касается строительства в границах исторических поселений федерального или регионального значения. Если администрация не направила вам никакого ответа в установленный срок, это приравнивается к положительному решению — вы можете начинать строительство.

При подаче через Госуслуги отслеживать статус рассмотрения удобнее — все уведомления приходят в личный кабинет. Если подавали документы лично или через МФЦ, ответ придет заказным письмом. Рекомендуется сохранять все полученные уведомления для дальнейшей регистрации построенного дома.

Да, если в процессе строительства вы решили изменить первоначальные параметры дома, необходимо подать уведомление об изменении параметров планируемого строительства. Это касается изменения площади застройки, этажности, высоты здания, материала стен или других существенных характеристик.

Процедура согласования изменений аналогична первичному уведомлению:

• Заполняете форму уведомления об изменении параметров (форма обновлена с 1 марта 2025 года);
• Указываете, какие именно параметры изменяются;
• Подаете в ту же администрацию округа;
• Получаете ответ в течение 7 рабочих дней.

Важно согласовать изменения до их фактического внесения в конструкцию дома. Если при приемке построенного объекта будут выявлены существенные отклонения от согласованных параметров, которые не были уведомлены, дом могут признать самовольной постройкой. Незначительные изменения внутренней планировки или отделки согласования не требуют.

Строительство без уведомления является нарушением градостроительного законодательства, и такой дом будет считаться самовольной постройкой. За самовольное строительство физическим лицам грозит административный штраф до 5 000 рублей согласно статье 9.5 КоАП РФ.

Более серьезные последствия касаются самого объекта:

• Невозможность регистрации права собственности на дом в упрощенном порядке;
• Требование о сносе постройки по решению суда;
• Проблемы при продаже участка — стоимость может упасть на 30-50%;
• Отсутствие права на подключение коммуникаций (газ, электричество).

Узаконить самовольную постройку возможно только через суд, что занимает от 6 месяцев до нескольких лет и требует значительных расходов на юридические услуги и экспертизы. Гораздо проще изначально действовать законно — подача уведомления бесплатна и занимает всего несколько дней.

При возникновении сложностей на этапе подачи уведомления обратитесь к юристу для консультации.

Нет, для возведения вспомогательных некапитальных построек хозяйственного назначения уведомление не требуется. К таким объектам относятся бани, сараи, теплицы, беседки, навесы и отдельно стоящие гаражи — при условии, что они не имеют капитального фундамента и не предназначены для постоянного проживания.

Уведомление обязательно только для:

• Жилых домов на землях ИЖС и ЛПХ (в границах населенных пунктов);
• Садовых домов на садовых участках;
• Реконструкции существующих домов с изменением конструктивных элементов (фундамент, стены, крыша).

Не требуется уведомление для мелкого ремонта — замены окон, обновления фасада, внутренней перепланировки без затрагивания несущих конструкций. Если вы планируете пристройку к существующему дому, которая увеличит его площадь или этажность, это считается реконструкцией и требует подачи соответствующего уведомления.

В случае сомнений проконсультируйтесь с архитектором или юристом.

Профессиональная юридическая помощь особенно полезна в сложных или нестандартных ситуациях со строительством. Юрист проверит все параметры вашего проекта на соответствие градостроительным нормам еще до подачи уведомления, что исключит риск получения отказа.

Специалист поможет вам в следующих ситуациях:

• Участок находится в охранной зоне или зоне с особыми условиями использования;
• Планируются отклонения от предельных параметров строительства;
• Уже получен отказ от администрации, и нужно его обжаловать;
• Сложная конфигурация участка или здания, требующая специальных расчетов;
• Несколько собственников участка, нужно оформить соглашения.

В Ростове-на-Дону стоимость юридического сопровождения подачи уведомления составляет от 10 000 рублей в зависимости от сложности объекта. Это включает подготовку всех документов, консультации, подачу уведомления и получение результата. Юрист также может представлять ваши интересы в администрации по доверенности, что экономит вам время.